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10.01.2019 Von: W. Krudewig

Vermietung/Verpachtung: Umfang der abziehbaren Finanzierungskosten


Wer die Anschaffung oder Herstellung einer vermieteten Immobilie finanziert, kann seine Aufwendungen, die durch die Finanzierung veranlasst sind, als Werbungskosten abziehen. Allgemein anerkannt ist, dass Zinsen für ein Darlehen, das unmittelbar zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen wurde, als Werbungskosten abgezogen werden können. Ob und welche Finanzierungskosten darüber hinaus abziehbar sind, hängt entscheidend vom Veranlassungszusammenhang ab. Das Finanzgericht Köln hat in seinem jetzt veröffentlichten Urteil vom 21.03.2018 (3 K 2364/15) den Rahmen für den Veranlassungszusammenhang weit gesteckt.

Beispiel:
Ein Steuerpflichtiger veräußerte eine Immobilie, die nicht der Erzielung von Einkünften gedient hatte. Er verwendete den Veräußerungserlös aus diesem Objekt größtenteils zum Erwerb eines neuen Objekts, das er insgesamt zur Vermietung nutzte. Er setzte die Aufwendungen, die durch die Veräußerung des Hauses entstanden sind, als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten bei den Einkünften aus Vermietung für das neu erworbene Objekt an.

Zu den Kosten, die er in diesem Zusammenhang geltend machte, gehörten auch Rechtsanwalts- und Notarkosten, die zuvor durch eine gescheiterte Veräußerung des Hauses mangels Solvenz der Käufer entstanden sind. Des Weiteren machte er die Maklerkosten für die anschließend geglückte Veräußerung des Hauses als abzugsfähige Finanzierungskosten bei dem neuerworbenen Vermietungsobjekt geltend. 

Anders als das Finanzamt ließ das Finanzgericht die geltend gemachten Aufwendungen zum Abzug zu. Danach sind Aufwendungen für die Umschichtung von Immobilienvermögen steuermindernd zu berücksichtigen. Voraussetzung ist, dass mit dem Veräußerungserlös ein Objekt angeschafft wird, das genutzt wird, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

Hinweis: Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen, die vom Finanzamt auch eingelegt wurde (Aktenzeichen beim BFH: IX R 22/18). Es ist somit davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung die Kosten, die mit der Veräußerung eines anderen Objekts im Zusammenhang stehen, nicht als Werbungskosten anerkennt.

Praxis-Tipp
Wer eine Immobilie, die nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat, veräußert und den Veräußerungserlös nutzt, um einen Vermietungsobjekt anzuschaffen, sollte unbedingt seine Aufwendungen als Finanzierungskosten des neuen Objekts geltend machen. Gegen einen ablehnenden Bescheid sollte Einspruch eingelegt werden. Gleichzeitig sollte beantragt werden, das Einspruchsverfahren bis zur Entscheidung durch den BFH ruhen zu lassen.


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