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GmbH / GmbH-Gesellschafter

10.11.2016 Von: W. Krudewig

Verdeckte Gewinnausschüttung bei der Vermietung durch die GmbH an ihren Gesellschafter


Es kann zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führen, wenn eine GmbH ein Einfamilienhaus ganz oder teilweise zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen an ihren Gesellschafter vermietet (BFH-Urteile vom 27.7.2016, I R 8/15 und I R 12/15).

Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken (also im privaten Interesse eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft) zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie außerdem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält.
Da sich der vorzunehmende Fremdvergleich (nur) auf das dem Gesellschafter konkret vermietete (Teil-)Grundstück bezieht, ist es unerheblich, ob dem Gesellschafter das Grundstück vollständig oder nur teilweise überlassen wird, Es kommt auch nicht darauf an, ob die eigenbetriebliche Nutzung der Immobilie überwiegt.

Praxis-Beispiel:
Die GmbH vermietete einen Teil von ca. 52 % (= 243 qm) ihres ansonsten selbst genutzten Gebäudes an einen Gesellschafter und dessen Familie, der diesen Teil für private Wohnzwecke nutzte. Das Grundstück gehörte ursprünglich der Ehefrau des Gesellschafters und wurde durch die GmbH erworben. Das Gebäude ist im Wohnbereich mit hochwertigen Materialien und Techniken ausgestattet und hat einen Wellnessbereich mit Schwimmbecken, Whirlpool und Sauna.
Das Grundstück wurde von der GmbH zu einem marktüblichen Preis von 1.290 € an den Gesellschafter vermietet. Das Finanzamt setzte bei einer Betriebsprüfung den Verlust aus der Vermietung des Hauses und einen Gewinnaufschlag von 5% auf die Kostenmiete als verdeckte Gewinnausschüttung an.

Die Berechnung sieht dann z. B. wie folgt aus 
ortsübliche Miete                                                           15.480,00 €
Hauskosten pro Jahr (Zinsen, Abschreibung usw.)      24.350,00 €
Gewinnaufschlag (24.350,00 € x 5 % = )                        1.217,50 €
= verdeckte Gewinnausschüttung                                 10.087,50 €

Kapitalgesellschaften verfügen aus steuerlicher Sicht über keine außerbetriebliche Sphäre. Aufgrund dessen gehören alle von einer Kapitalgesellschaft angeschafften Wirtschaftsgüter (also auch ein Einfamilienhaus) zum betrieblichen Bereich. Die hierfür getätigten Aufwendungen und die hieraus erlittenen Verluste sind Betriebsausgaben dar.

Spätere Veräußerungserlöse werden als Betriebseinnahmen behandelt. Aus welchen Gründen sich die Kapitalgesellschaft entschließt, die Investition vorzunehmen, ist grundsätzlich unbeachtlich. 
Grundsätzlich sind auch risikobehafte Geschäfte der GmbH zuzurechnen. Es unterliegt der unternehmerischen und kaufmännischen Freiheit, derartige Risiken in Kauf zu nehmen.

Anders verhält es sich aber, wenn die GmbH nicht aus eigenem Gewinnstreben, sondern letztlich nur zur Befriedigung privater Interessen der Gesellschafter handelt.

Praxis-Tipp
Die Vermietung einer Immobilie führt häufig zu einem Verlust, weil die Aufwendungen höher sind als die erzielbare ortsübliche Miete. Wird die Immobilien ganz oder teilweise an einen Gesellschafter vermietet, ist dieser Verlust zuzüglich Gewinnaufschlag als verdeckte Gewinnausschüttung anzusehen. Um diesen Betrag wird der Gewinn der GmbH erhöht. Beim Gesellschafter sind Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Es ist daher sinnvoll, eine Immobilie privat zu erwerben und ggf. einen Teil an die GmbH zu vermieten.