Verbilligte Vermietung: Neuer Grenzwert von 66% seit dem 1.1.2012

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Das Verhältnis zwischen der tatsächlichen Miete und der ortsüblichen Miete entscheidet darüber, in welchem Umfang Sie Ihre Aufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen dürfen. Nach dem gerade verabschiedeten Steuervereinfachungsgesetz 2011 müssen Sie künftig mit einem anderen Prozentsatz rechnen.

Bis zum 31.12.2011 gilt Folgendes:

• Liegt die tatsächliche Miete unter 56% der ortsüblichen Miete, dürfen Sie nur den Teil der Aufwendungen als Werbungskosten abziehen, der dem reduzierten Mietanteil entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG a.F.). Beträgt die Miete z. B. nur 50% der ortüblichen Miete, dürfen Sie auch nur 50% Ihrer Aufwendungen als Werbungskosten abziehen.

• Liegt die Miete zwischen 56% und 75% der ortsüblichen Miete, darf das Finanzamt prüfen, ob Liebhaberei vorliegt. Liegt keine Liebhaberei vor, können Sie 100% Ihrer Aufwendungen als Werbungskosten abziehen. Ist aber auf Dauer nicht mit einem Überschuss der Einnahmen über den Ausgaben zu rechnen, dürfen Sie die Aufwendungen nur mit dem Prozentsatz abziehen, der der reduzierten Miete entspricht. Macht z. B. die tatsächliche Miete 70% der ortüblichen Miete aus, dürfen Sie nur 70% Ihrer Aufwendungen als Werbungskosten abziehen.

• Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 75% der ortsüblichen Miete, bleibt Ihnen der Werbungskostenabzug voll (also zu 100%) erhalten (BFH-Urteil vom 5.11.2002, IX R 48/01). 

Ab dem 1.1.2012 gilt Folgendes:

• Liegt die tatsächliche Miete unter 66% der ortsüblichen Miete, dürfen Sie nur den Teil der Aufwendungen als Werbungskosten abziehen, der der reduzierten Miete entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG n.F.). Beträgt die Miete z. B. nur 60% der ortüblichen Miete, dürfen Sie auch nur 60% Ihrer Aufwendungen als Werbungskosten abziehen.

• Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete, bleibt Ihnen der Werbungskostenabzug in vollem Umfang (also zu 100%) erhalten. 

Praxis-Tipp Eine Prüfung, ob Liebhaberei vorliegt (also ob auf Dauer die Ausgaben höher sind als die Mieteinnahmen), findet ab 2012 nicht mehr statt. Es gibt nur noch die beiden folgenden Möglichkeiten: tatsächliche Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete = 100%iger Werbungskostenabzug tatsächliche Miete weniger als 66% der ortsüblichen Miete = anteiliger Werbungskostenabzug Wichtig! Wenn Sie die 66%-Grenze unterschreiten, sollten Sie spätestens zum 1.1.2012 die Miete anpassen, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten.

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