Abschreibung / Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

06.07.2018 Von: W. Krudewig

Ortsübliche Miete bei der Überlassung möblierter Wohnungen


Die Überlassung einer Wohnung ist insgesamt als entgeltlich anzusehen, wenn das Entgelt mindestens 66% der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Konsequenz ist, dass die entstandenen Werbungskosten uneingeschränkt abziehbar sind. Beträgt aber das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, sodass nur die Werbungskosten abziehbar sind, die prozentual auf den entgeltlichen Teil entfallen. Um festzustellen, ob die 66%-Grenze über- oder unterschritten wird, muss also die ortsübliche Marktmiete ermittelt werden.
 
Bei der Vermietung einer möblierten oder teilmöblierten Wohnung kommt es somit darauf an, inwieweit sich die Möblierung auf ortsüblichen Marktmiete auswirkt. Ein Möblierungszuschlag ist nach dem Urteil des BFH vom 6.2.2018 (IX R 14/17) dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine andere Art der Ermittlung ist ausgeschlossen.
 
Praxis-Beispiel:
Die Eigentümer einer Wohnung vermieteten ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung. Die Wohnung war mit einer neuen Einbauküche ausgestattet. Außerdem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen. Die Eigentümer machten in ihren Einkommensteuererklärungen Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen. Allerdings berücksichtigten sie die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Verluste teilweise nicht an, weil es von einer verbilligten Vermietung ausging.

 
Nach dem Urteil des BFH ist für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.
 
Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.
 
Praxis-Tipp
Laut BFH kommt es nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag z.B. aus dem Monatsbetrag der linearen Abschreibung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Es ist ebenfalls unzulässig einen prozentualen Mietrenditeaufschlag vorzunehmen. Es muss also festgestellt werden, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört.


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