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SteuerTipp der Woche - Krudewig Steuermedien

Fahrtkosten bei Vermietung und Verpachtung sind regelmäßig in voller Höhe abziehbar

28.04.2016 - Nr. 16/16

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Vermieter können Fahrtkosten zu ihren Vermietungsobjekten im Regelfall mit den tatsächlichen Kosten oder mit einer Pauschale von 0,30 € für jeden gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen (BFH-Urteil vom 1.12.2015, IX R 18/15). Im Regelfall sucht der Eigentümer sein Vermietungsobjekt allerdings nicht arbeitstäglich auf, sondern in größeren oder kleineren zeitlichen Abständen, z. B. zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zur Ablesung von Zählerständen. Ist der Grundbesitz nicht so umfangreich, sind für die Verwaltung eines Mietobjekts in der Regel keine besonderen Einrichtungen, wie z. B. ein Büro, erforderlich. Die Verwaltung erfolgt dann regelmäßig von der Wohnung des Vermieters aus. In einem solchen Fall ist das Vermietungsobjekt nicht der ortsgebundene Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit.

Die Fahrtkosten können dann entsprechend der lohnsteuerlichen Grundsätze mit 0,30 € je gefahrenen Kilometer geltend gemacht werden. Aber! Die ungünstigere Entfernungspauschale (0,30 € nur für jeden Entfernungskilometer) ist dann anzuwenden, wenn das Vermietungsobjekt ausnahmsweise die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters ist (BFH-Urteil vom 1.12.2015 IX R 18/15).

Praxis-Beispiel:
Im Streitfall sanierte der Eigentümer mehrere Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus und suchte die hierfür eingerichteten Baustellen 165-mal bzw. 215-mal im Jahr auf. Aufgrund der Vielzahl der Fahrten zu den beiden Objekten kam das Finanzamt zu dem Ergebnis, dass der Vermieter am Ort der Vermietungsobjekte seine regelmäßige Tätigkeitsstätte hat. Das Finanzamt behandelte die Fahrtkosten daher als Fahrten, die nur in Höhe der Entfernungspauschale abziehbar sind.

Der BFH hat die Auffassung des Finanzamts aufgrund der ungewöhnlich hohen Zahl der Fahrten und der damit praktisch arbeitstäglichen Anwesenheit bestätigt. Der Vermieter konnte daher seine Fahrtkosten nur in Höhe der Entfernungspauschale abziehen.

Der Eigentümer einer Immobilie wird bei der Verwaltung seiner Immobilien in der Regel zu Hause bzw. im häuslichen Arbeitszimmer tätig, sodass sich die regelmäßige Tätigkeitsstätte nicht am Vermietungsobjekt befindet. Etwas anders gilt nur, wenn der Vermieter sein Vermietungsobjekt nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufsucht.

Der BFH bestätigt somit, dass ein Vermieter (vergleichbar einem Arbeitnehmer) am Vermietungsobjekt eine regelmäßige Tätigkeitsstätte haben kann. Ob die Tätigkeit ausnahmsweise am Ort des Mietobjekts erfolgt, kann nicht allein anhand der Zahl der Fahrten und auch nicht allein danach beurteilt werden, ob die Fahrten in regelmäßigen Zeitabständen durchgeführt würden. Denn der Begriff der regelmäßigen Tätigkeitsstätte hat nicht nur eine quantitative, sondern auch eine qualitative Komponente, sodass insgesamt eine wertende Gesamtbeurteilung erforderlich ist.

Praxis-Tipp:
Bei einem Vermietungsobjekt liegt keine regelmäßige Tätigkeitsstätte vor, wenn es nur gelegentlich aufgesucht wird. Die Fahrtkosten sind dann uneingeschränkt als Werbungskosten abziehbar. Gegen eine regelmäßige (erste) Tätigkeitsstätte und für den vollen Abzug der Fahrtkosten spricht, wenn der Eigentümer nicht zu oft zum Mietobjekt fährt. Umfangreichere Instandhaltungs-, Überwachungs- und Pflegetätigkeiten können schädlich sein, sodass nur die Entfernungspauschale angesetzt werden kann. Wo exakt die Grenze zur „regelmäßigen Tätigkeitsstätte“ liegt, lässt der BFH letztlich offen. Es kommt auf die wertende Gesamtbeurteilung an, sodass je nach Umfang der Fahrten Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt nicht ausgeschlossen sind.

Mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Finanzwirt Wilhelm Krudewig


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